??8月28日,位于广州从化温泉镇火界两宗地块公开竞价,结果以流拍告终,从出让历史来看,两宗地块累计已出让7次,但每次出让均未能成功。尽管火界地块反复流拍有地块自身的原因,但自今年以来,国内住宅用地流拍频率有所增加。有机构分析认为,这体现出房企拿地的新趋势,即更加谨慎,不再盲目参与竞拍。

??从化地块出让至今已降价50%

??据了解,从化火界地块分为“地段①”和“地段②”。其中地段②面积为62123平方米,首次出让发生在去年8月29日,彼时起拍价为19630.87万元,该地块曾单独出让过三次,均以失败告终。地段①面积为37486平方米,今年2月6日首次出让,起拍价为10346.14万元,该地段单独出让过两次,同样无人应答。此后两宗地块共同出让过两次,最后一次即是8月28日的情形。

??根据广州公共资源交易网公开的出让信息,从最初挂牌至今,地段②的起拍价从1.9亿元将至本次出让时的9124.63万元,累计降价超过1亿元,地段①的起拍价也从最初的1.03亿元降至5505.94万元,降幅接近50%。即便起拍价大幅缩水,但这两地块始终无人问津,对此广州克而瑞分析指出,主要原因在于地块的历史遗留问题。

??两宗地块原属于广州正东房地产开发有限公司名下地块,已被认定为闲置土地,买受人需承担因此产生的风险和责任,并且地块按照现状交付,法院不负责清场及交付,买受人在竞得后,需向规划部门重新申请规划条件及相关技术指标,拿地风险较大。更重要的是,根据土地出让公开文件,两宗地块国有土地使用证上表明的终止日期均为2018-10-23,即使用年限仅剩不到47年。

??此外,一同公开的地块评估报告亦显示,在自然条件方面,地块形状为较不规则多边形,对土地利用较不合理,地块内地势不太平坦,需考虑坡度对建筑物的影响,因此对开发利用有一定影响。而地块所在位置基本设施及公共配套设施较完善,从地块的地理位置上看,地块距离温泉镇中心有一定距离,因此商业配套并不成熟。

??百城前7月宅地流拍数接近去年全年

??尽管从化火界地块的案例相对极端,但从今年国内土地市场形势来看,整体流拍的宗数和面积与上一年相比均有所增加。今年前7月流拍住宅用地总规划建筑面积1663万平方米,已达到去年全年流拍地块宗规划建筑面积的约1.2倍。今年前7月流拍地块宗数为137宗,已经接近去年全年的水平。

??不过,今年并非土地流拍量最大的年份,2011年百城住宅用地流拍量最多,达到515宗,2012年也有428宗。但从2011年之后,百城住宅用地流拍宗数呈波动下降趋势,其中2014年宅地流拍数曾有所回升,到了2016年,全年宅地流拍数降至80宗。此后的两年,住宅用地再次进入流拍高峰期。

??从宅地流拍的分布情况来看,近几年流拍地块出现向东部沿海热点城市转移的迹象。另外在今年前7月,一二线城市流拍宅地共计83宗,占流拍地块的60.6%,流拍总数排名前10的城市中,一二线城市占据8个席位。

??房企拿地逐步理性

??流拍宗数增多,与房地产市场的调整以及企业资金压力的增加相关。

??在市场调整层面,今年以来房地产调控政策继续深化,房企拿地更加趋于理性,优质地块成为首选,也令部分地块流拍现象增加。

??2017年起,土地市场拍地政策发生变化,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要内容,如今竞自持等方式成为部分城市土地出让的标配条件,对于房企而言,这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力,对企业资金支持提出了更高的要求。

??与此同时,当前热点城市地价偏高,在限价的市场背景下,对于房企的盈利空间有明显压缩,也降低了房企拿地的积极性。受2016年大规模发债影响,今年起房企也进入偿债高峰期,面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等,企业资金进一步承压,拿地积极性减弱,土地流拍数量增加。

??在内外环境综合影响下,年内土地流拍的数量仍将继续增加,也使房企逐步理性,市场预期也将逐步转变。