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2018-12-16 00:10 来源:中国企业新闻网

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杭州鼎家残酷雪崩 “长租”金融警钟敲响

相关动态 投资者报 2018-12-16 13:09:46
[摘要]原我爱我家副总裁胡景晖话音刚落没几天,长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司8月20日宣布因资金链断裂破产。
分时租赁在我国尚处于发展阶段,行业发展尚不成熟,加之涉及多方服务主体,普通消费者难以区分,很多不法分子钻了这一漏洞,借分时度假名义诈骗钱财,消费者尤其要注意辨别。

  “长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”  

  鼎家的破产,将“长租公寓+金融”的模式推向风口浪尖,“租房贷”这一金融产品随之浮出水面。

  “租房贷”这一金融产品的市场规模有多大?整个产品的链条是如何形成的?存在着哪些风险?从已出现爆仓的案例来看,具体是哪些风险导致爆仓?又该如何防范风险?

  就以上问题,《投资者报》记者采访到沣信资本产品研发部副总裁陈岱,得到了详细的解答。

  杭州鼎家破产波及租客

  鼎家是杭州地区一家中型房地产中介机构,2017年上半年开始拓展长租公寓业务,并于2017年10月份宣布全面进入长租公寓,并推出鼎寓品牌。

  同时,鼎家也开始为公寓业务租客提供租房分期的服务,先后与四家消费信贷机构合作。2018年2月,鼎家还获得来自浙江筑家投资管理公司的Pre-A轮投资。

  鼎家的“租房分期”模式,主要是鼎家从房东处租来托管房屋再向外承租,一般以季度或半年向房东支付收房费用。为了缓解租客“押一付三”的压力,鼎家许诺租户用“押一付一”方式缴纳房租。

  然而事实上,鼎家是让租客在不知情的情况下使用了网络贷款。大部分租户在通过银行卡绑定一个名为“51返呗”(后更名为“爱上街”)的APP后,该平台(爱上街)一次性将租金支付给鼎家,而租户每月须按时向爱上街还款。

  据了解,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中爱上街是租客绑定最多的。而此次事件涉及到通过爱上街平台分期的租客共计243名,爱上街与租客同为受害者,目前正在积极协同租客与鼎家协商确定是否可以实现续租。

  谈及鼎家破产的核心问题时,陈岱对记者表示,鼎家的模式本身没有错,但鼎家有两个问题值得关注。一是鼎家没有明确告诉租客在享受“押一付一”模式的同时,还签署了贷款合同,这其中存在欺诈;二是鼎家无论是通过P2P平台还是其他平台所获得的钱,如果直接交给初始房东,那将不会有什么问题。但关键就在于通过其他渠道所获得的资金没有得到有效监管,所以会出现“挪用资金”的风险。

  “长租公寓+消费”为何火爆

  在鼎家破产引发大量租客和房东维权的同时,租房贷的运作模式被指为“空手套白狼”。那么,租房贷何以如此火爆?长租公寓爆仓和租房贷之间有着怎样的关系?

  据非官方统计,中国处于就业年纪的成年人有两亿没有银行账户,有四亿没有信用账户;国内有2000多万小微企业法人以及6000多万的个体工商户,他们的借贷需求还没有被完全满足;从资金端的角度来看,经历了长期的经济发展,居民积累的财富,要实现保值和增值的诉求也需要进一步释放。

  “在对内去杠杆的大环境下,对外又有中美贸易战的不确定因素,我们认为发展消费经济和消费金融是有必要的。”陈岱对记者说。

  另外,自2015年开始,国家密集出台了多项政策鼓励租赁市场的发展。在市场和政策支撑下,房屋租赁市场规模巨大,有机构预测,未来 REITs (房地产信托基金)的市值规模将突破万亿。

  正是在这样的背景下,资本大举进入房屋租赁市场。2018年1月,自如宣布完成40亿元人民币的A轮融资;今年6月,在获得1亿美元B轮融资不到三个月的时间之后,蛋壳再次完成7000万美元B+轮融资。

  与租赁市场蓬勃发展相对应的,“租房贷”也开始火爆起来,但在监管不完善的情况下,其风险也日益凸现。陈岱认为,租房贷存在三方面的风险,即:信用风险、流动性风险和政策风险。信用风险涉及两个层面,一个是租客的还款意愿和能力;另外一个是中介方(平台、服务商)的设立初衷和风控管理能力,自融和资金违规挪用是禁区。

杭州鼎家残酷雪崩 “长租”金融警钟敲响

  流动性风险方面,中介向原始房东支付房租频率为季度,租客贷款获得的资金给到中介却是一次性缴付一年,再加上租客申请的贷款期限有可能是一年以上,实际上就造成了资金期限错配,为流动性风险的爆发留下了很大隐患。另外,房屋中介通过上述方式获取的“沉淀资金”,严格意义上是一种负债。如果不考虑自身能力盲目扩大规模或是滥用这部分资金,都会造成风险敞口进一步扩大。资金流供给一旦短缺,整个链条上的各个环节将无一幸免。

  政策性风险方面,监管的推进与深入是否会引发行业恐慌,造成投资人挤兑或是借款人大规模违约也是应该引起重视的,P2P 爆雷就是很好的例子。

  “租房贷”风险该如何应对

  如今已出现长租公寓爆仓事件,那么又该如何防范租房贷的风险?

  “房屋租赁企业在目前的发展过程中,确实存在一定的监管缺失,这也是行业迅速发展导致的。并不是金融创新导致了风险,而是信息不透明为滥用资金提供了保护伞,杭州鼎家就是这种情况。”陈岱说道。

  陈岱认为,倘若未来监管要介入,可以从三方面进行:一是需要加强信息的透明度,向租客充分披露租金贷的期限、利率等信息,让其依自身情况选择是否需采用租房贷,同时尽量做到期限匹配,并指定资金用途;二是加强趸缴租金的用途监管,以防部分机构将资金挪作它用,最后导致租客和业主备受损失的情况;三是从企业的角度,应基于其自身资金需求及业务发展扩张规划来控制沉淀资金的规模,有效管理自身资产端和负债端流动性、收益、风险等维度的匹配。

编辑:齐少恒

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